房屋稅怎麼算？2026 房屋現值、稅率與囤房稅 2.0 全國歸戶完整指南

每年五月，信箱裡那張房屋稅單常讓人一頭霧水：明明房子沒換、也沒做什麼，金額卻跟鄰居差一截，甚至比去年還高。原因往往不在「房子本身」，而在兩個你看不見、卻決定一切的數字——房屋現值與稅率。前者是政府「認定」你這棟房子值多少（不是市價），後者則因為 2024 年上路的「囤房稅 2.0」而徹底改寫，尤其對手上不只一間房的人衝擊巨大。

這篇文章的立場很明確：房屋稅是「算出來」的，不是「喊出來」的——把房屋現值的組成與稅率的分類搞懂，你就能預判自己每年要繳多少、哪些操作能合法降稅、哪些誤解會害你白白多繳。 我們會先拆解房屋稅的計算公式，再花最大篇幅講清楚囤房稅 2.0 的「全國歸戶、全數累進」到底怎麼運作，最後用實際算例帶你看「單一自住」與「多屋囤房」的稅負落差，並附上速查表與報稅前的行動清單。

一、房屋稅是什麼？誰要繳、繳給誰

房屋稅是一種地方稅，課徵對象是「房屋」這項不動產，由房屋所在地的地方稅務局（稅捐稽徵處）徵收，稅收歸地方政府。只要你是房屋的所有權人，原則上就是房屋稅的納稅義務人；房屋設有典權的由典權人繳、共有房屋由共有人推定一人代繳（或按持分各自繳納）。

要特別釐清的是，房屋稅課的是「房屋」，跟課「土地」的地價稅是兩回事——你買一間透天或公寓，等於同時持有「房屋」與「基地（土地）」，所以房屋稅、地價稅兩種都要繳（第八節會專門比較兩者差異）。

房屋稅是「持有稅」——只要你持有房屋，無論有沒有出租、有沒有住人、有沒有賺錢，每年都要繳。這跟「交易稅」（如賣房時的房地合一稅）性質完全不同：持有期間繳房屋稅，賣掉獲利時另外課房地合一稅。把這兩者分清楚，後面談節稅才不會混淆。

二、開徵時間與課稅期間：5 月繳的是「去年 7 月到今年 6 月」

房屋稅每年開徵一次，繳納期間為每年 5 月 1 日至 5 月 31 日。但它課的「期間」不是曆年，而是：

課稅所屬期間 ＝ 前一年 7 月 1 日起至當年 6 月 30 日止

也就是說，你在 2026 年 5 月收到的房屋稅單，課的是 2025 年 7 月到 2026 年 6 月這一整年期間的房屋稅。這個「跨年度」的設計常讓人誤會，務必記住：五月繳的稅，涵蓋的是去年下半年加今年上半年。

另一個關鍵日期是「課稅基準日」——每年 2 月 28 日。稅務局以這天的房屋使用情形（自住還是非自住、由誰持有），來認定該年度適用哪一種稅率。延伸出一條重要的實務規則：

三、房屋現值怎麼核定？四個變數決定你的稅基

「房屋現值」是房屋稅的計算基數，也是最多人誤解的地方。它不是你的買價、不是市價、也不是貸款金額，而是地方政府依法定公式「評定」出來的數字。完整公式為：

房屋現值 ＝ 房屋核定單價 × 面積 ×（1 − 折舊率 × 折舊經歷年數）× 路段（地段）率

四個變數逐一拆解：

• 房屋核定單價：由各地方政府的「不動產評價委員會」按房屋的構造（鋼筋混凝土、加強磚造、木造等）、用途、樓層等因素訂定的「標準單價」，再依物價、營造成本調整。這是房屋現值的基底，新制重新評定後，新建房屋的單價通常高於老屋。
• 面積：以房屋登記的總面積計算（含主建物、附屬建物等）。
• 折舊：房屋會隨使用年數折舊，現值因此逐年下降。不同構造的耐用年數與折舊率不同（如鋼筋混凝土造耐用年數較長、折舊較慢）。這就是為什麼同樣地段，越老的房子房屋稅通常越低。
• 路段（地段）率：反映房屋所在位置的繁榮程度，精華地段的路段率高、偏遠地區低。這讓「同樣坪數、同樣屋齡」的房子，因為地段不同而有不同的房屋現值。

此外，住家用房屋現值在新臺幣 10 萬元以下者免徵房屋稅（自然人持有以全國 3 戶為限，排除非自然人）。許多老舊、低樓層或小坪數的房屋因現值極低而免稅，這也是合法的。

四、囤房稅 2.0 是什麼？改革重點與時程

「囤房稅 2.0」的正式名稱是「房屋稅差別稅率 2.0」，是近年房屋持有稅最重大的一次改革。時程務必記清楚：

改革的核心精神是「加重囤房、減輕自住」。三個最關鍵的變革：

1. 非自住住家由「縣市歸戶」改為「全國歸戶」：過去你在台北 2 戶、台中 2 戶，各縣市分開算戶數，較難達到高稅率級距；新制把全國各縣市的非自住戶數全部加總，戶數一多就直接跳到高稅率。這是對「分散各地囤房」者最致命的一擊。
2. 非自住稅率上調並改「全數累進」：法定範圍從舊制拉高到 2%~4.8%，且採「全數累進」——不是只有超過門檻的那幾戶加稅，而是只要總戶數落入高級距，名下每一戶都課那個最高稅率。
3. 自住優惠加碼：全國 3 戶以內自住維持 1.2%；新增「單一自住」優惠，全國僅 1 戶且現值在門檻以下者降至 1%。

五、各類房屋稅率對照：自住、出租、繼承、囤房

房屋稅率的高低，取決於房屋的「用途分類」與「持有戶數」。以下是囤房稅 2.0 上路後的完整分類（法定範圍由各地方政府在其中訂定差別稅率）：

從上圖可以一眼看出政策的「梯度」：政府用稅率引導行為——自住最低（1%~1.2%）、願意出租或被動繼承共有的居中（1.5%~2.4%）、建商限期待售酌降（2%~3.6%）、純囤房最高（2%~4.8%）。稅率差距最大可達近 5 倍，這正是囤房稅 2.0 的威力所在。

持有期間繳房屋稅，賣房獲利還要繳「房地合一稅」——用房地合一稅試算工具先算清楚賣房要繳多少 →輸入售價、成本與持有期間，估算賣房要繳的房地合一稅，含自住優惠。

六、非自住「全國歸戶、全數累進」到底怎麼運作

這是囤房稅 2.0 最容易誤解、也最關鍵的機制，值得單獨一節講透。

非自住住家用房屋的法定稅率範圍是 2%~4.8%，由各地方政府在範圍內自訂。財政部訂的「參考基準」（地方未自訂時適用）採全國歸戶、全數累進，級距如下：

「全數累進」的意思，用一個例子最清楚：假設某人全國持有 8 戶非自住住家用房屋，因為總戶數落入「7 戶以上」級距（4.8%），那麼他名下這 8 戶「每一戶」都課 4.8%，而不是「前 6 戶低稅率、只有超過的 2 戶課 4.8%」。

要注意各地方政府可在 2%~4.8% 法定範圍內訂定比財政部參考基準更高或更低的稅率與級距，例如部分縣市對「2 戶以下」訂得低於 3.2%，或對多屋族訂得更嚴。實際稅率一律以房屋所在地方政府的自治條例與稅單核定為準。

七、單一自住 1% 與自住 1.2% 的優惠要件

自住優惠是房屋稅省稅的核心，但要件嚴格，少一項就掉到非自住稅率。

自住住家用（1.2%）的三大要件

1. 無出租、無營業使用——只要拿來出租或開店、設公司營業，就不算自住。
2. 供本人、配偶或直系親屬實際居住，並辦妥戶籍登記（設籍）。
3. **本人、配偶及未成年子女全國合計持有「3 戶以內」**自住房屋（無面積限制）。

單一自住（1%）的加碼要件

在符合上述自住要件的前提下，若本人、配偶及未成年子女在全國「僅持有 1 戶」房屋，且該房屋現值在房屋所在地方政府所訂的「一定金額」以下，可再降至 1%。

八、房屋稅 vs 地價稅：別把兩種持有稅搞混

很多人把房屋稅和地價稅當成同一回事，其實是兩種獨立的持有稅，分別課「房屋」與「土地」，連開徵月份都不同。

兩者最容易混淆的是「自用住宅」的認定標準不一樣：房屋稅自住可到全國 3 戶、無面積限制；地價稅自用住宅用地卻全國僅限 1 處、且有面積上限。

九、合法節稅做法：把「用途」與「戶數」用對

房屋稅的節稅，本質是「讓房屋落在較低稅率的分類，並把該申請的優惠申請好」。以下是合法、有真實基礎的做法：

• 單純自住者，務必申請自住優惠並維持戶籍與居住事實：把握 3/22 前申請、確認設籍、確認全國 3 戶內，能用 1.2% 就別被誤課非自住。全國僅 1 戶且現值在門檻以下者，進一步爭取 1% 單一自住。
• 有空屋、與其囤著不如出租並誠實申報：出租並申報租賃所得達當地一般租金標準，稅率 1.5%~2.4%，遠低於囤房的 2%~4.8%。釋出租賃同時降房屋稅，是政策鼓勵的方向。
• 多屋族重新檢視全國持有結構：囤房稅 2.0 全國歸戶後，「戶數」是稅率跳級的關鍵。評估是否有閒置、低效持有的房屋可處分或轉作出租，避免整批房屋被推到 4.8% 的最高級距。
• 善用繼承共有、公益出租等較低稅率分類：符合資格者（如繼承共有 1.5%~2.4%、公益出租人 1.2%），務必主動申請適用，別讓它被當成一般囤房課重稅。
• 老屋的房屋現值會自然折舊下降：這不是「操作」，而是理解——房子越老、稅基越低，這是房屋現值公式的自然結果。

十、實際算例：單一自住 vs 多屋囤房，稅負差多少

理論講完，用一個對比案例感受囤房稅 2.0 的威力。假設每戶房屋現值都是 100 萬元（為方便比較而簡化，實際各戶現值不同），分別看兩種人：

情境 A：小美，全國僅 1 戶自住房（現值 100 萬、在門檻以下、設籍自住）

• 適用稅率：單一自住 1%
• 房屋稅 ＝ 1,000,000 × 1% ＝ NT$10,000

情境 B：陳先生，全國持有 8 戶非自住房（每戶現值 100 萬，全部囤著沒出租）

• 全國非自住戶數 8 戶，落入「7 戶以上」級距，每一戶都課 4.8%（依財政部參考基準、全數累進）
• 單戶房屋稅 ＝ 1,000,000 × 4.8% ＝ NT$48,000
• 8 戶合計 ＝ 48,000 × 8 ＝ NT$384,000

結論：同樣一間現值 100 萬的房子，自住者一年繳 1 萬，落入囤房最高級距者每戶要繳 4.8 萬——稅率差距高達 4.8 倍。 而且囤房稅是「全數累進」，陳先生的 8 戶全部都課 4.8%，合計年繳近 38 萬。若他過去用「分散各縣市」規避，囤房稅 2.0 的全國歸戶上路後這套手法完全失效。

十一、常見爭議與容易踩雷的情況

房屋稅實務上爭議不少，以下幾個最常見：

• 空屋算不算「非自住」被課重稅？ 房子沒住人、也沒出租，仍屬「非自住住家用」，要按非自住稅率（含囤房稅 2.0 級距）課徵。空置不會比較省——這正是政策要打擊的「囤房」。想降稅就出租並誠實申報，或回復自住設籍。
• 頂樓加蓋、未保存登記建物要不要繳？ 即使是未辦保存登記的房屋（如違建、加蓋），只要符合房屋稅課徵要件，稽徵機關仍可查得並課稅。「沒登記＝不用繳」是錯誤觀念。
• 房屋現值評定得太高、不服怎麼辦？ 對房屋現值核定不服者，可在收到核定通知後依法定期間申請復查，逾期就確定。覺得稅基明顯不合理（如折舊、路段率計算有誤），應主動提出，別默默繳了。
• 繼承後沒處理、被當囤房課稅？ 繼承取得的住家用房屋若符合「繼承共有」要件，可適用 1.5%~2.4% 較低稅率，但要主動向稅務局申請認定；放著不管可能被歸入一般非自住。
• 課稅基準日當天的狀態最關鍵： 用途的認定看 2/28，且申請變更要在 3/22 前。買賣、出租改自住、自住改出租的時點若卡在這兩個日期前後，當年度適用哪種稅率差很多。

十二、賣房時別忘了：持有稅之外還有交易稅

房屋稅是「持有期間」每年都繳的稅，但當你賣掉房屋時，會碰到另一套完全不同的稅——房地合一稅（房地合一所得稅）。兩者常被混為一談，務必分清楚：

• 房屋稅：持有期間每年課，以房屋現值為基數，是「持有稅」。
• 房地合一稅：出售房地產獲利時課，以「賣價 − 成本 − 費用」的交易所得為基數，依持有期間長短適用不同稅率（持有越短稅率越高，最高 45%），是「交易稅」。

也就是說，一間房子從買到賣，稅的軌跡是：買入 → 每年繳房屋稅＋地價稅（持有稅）→ 賣出時繳房地合一稅（交易稅）。囤房族在新制下不只要承受更重的房屋稅持有成本，賣出時若持有期短，還要面對房地合一稅的重稅——兩面夾擊。

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如果你想進一步了解持有與移轉過程中的其他稅費，可延伸閱讀本站的 地價稅完整指南 與 房屋移轉相關規費與稅負，把「持有 → 移轉」的稅務地圖補完整。

十三、房屋稅關鍵數字速查表

把本文所有關鍵稅率與日期整理成一張表，繳稅或規劃前對照即可：

各地方政府得在法定範圍內訂定不同稅率與級距，實際稅率依各地方稅務局公告與稅單核定為準。

十四、行動清單：拿到房屋稅單前的自我檢查

每年三月底前，照這份清單跑一遍，少漏一項就少繳一筆：

• 名下自住房屋的「自住優惠」申請了嗎？（3/22 前，可享 1.2%）
• 全國僅 1 戶、現值在門檻以下的話，「單一自住 1%」爭取了嗎？
• 確認設籍、實際居住、全國持有戶數三者都符合自住要件了嗎？
• 出租中的房屋，有沒有誠實申報租賃所得、爭取 1.5%~2.4% 出租稅率？
• 空置中的房屋，要不要考慮出租或處分，避免落入囤房 4.8% 級距？
• 多屋族：全國非自住戶數加總後，落在哪個累進級距？整批稅負試算過嗎？
• 繼承共有的房屋，有沒有申請適用 1.5%~2.4% 的較低稅率？
• 地價稅的「自用住宅用地」優惠（9/22 前、全國 1 處、有面積限制）也辦了嗎？
• 對房屋現值核定有疑義的話，有沒有在法定期間內申請復查？
• 準備賣房的話，先用工具試算房地合一稅，別只想到房屋稅。

最後一步：要賣房的話，用「房地合一稅試算工具」把交易稅一起算清楚 →輸入售價、成本與持有期間，估算賣房要繳的房地合一稅，含自住優惠。

房屋稅看似複雜，拆開來其實只有兩件事：房屋現值（稅基）怎麼算，稅率（用途×戶數）落在哪一格。 囤房稅 2.0 上路後，「自住」與「囤房」的稅負被拉開到近 5 倍，全國歸戶更讓分散持有的老招失效。把自住優惠申請好、把空屋的用途想清楚、把房屋稅與地價稅、房地合一稅的關係理順——你每年五月就不會再對著那張稅單一頭霧水，也不會多繳那筆本來可以省下的稅。