買賣房屋的稅費與移轉成本總覽：契稅、印花稅、規費、仲介費、實價登錄一次搞懂（2026）

很多人買房只盯著「總價多少、頭期款多少、月付多少」，等到簽約、過戶那一刻才赫然發現：契稅、印花稅、登記規費、仲介費、代書費、火險、銀行手續費……一筆一筆冒出來，動輒佔到成交價的 2～4%。一間 1,200 萬的房子，光是「房價以外」的成本就可能多達二、三十萬。這些錢不是黑箱，全都有明確的法源與計算公式——搞懂它，你就不會在過戶桌上被一張「費用明細表」唬得心慌意亂。

這篇文章的立場很明確：移轉成本的第一原則是「分清楚誰該付」，第二原則是「分清楚哪些是固定的稅、哪些是可議的費」。 稅（契稅、印花稅、規費）有法定公式，金額固定、沒有殺價空間；費（仲介費、代書費）由市場決定、人人都能談。我們會先把買方與賣方各自的負擔清楚分邊，再逐項拆解每一種稅費的稅基與算例，最後用一筆典型交易完整試算總成本，並告訴你哪幾筆最常被多收。看完這篇，你帶著計算機就能自己核對過戶明細表的每一個數字。

一、先分邊：買方扛什麼、賣方扛什麼

在算任何數字之前，先把這張「分邊地圖」刻進腦袋。買賣房屋的稅費，本質上是依「你在這筆交易裡是取得方還是出讓方」來決定誰繳。

買方（取得不動產的一方）主要負擔：

• 契稅——取得房屋所有權要課，買賣稅率 6%（以房屋評定現值為稅基）。
• 印花稅——買賣公契貼花，稅率 0.1%。
• 地政登記規費——辦理所有權移轉登記的登記費＋書狀費；若辦房貸，再加抵押權設定登記費。
• 代書費（地政士費）——委任地政士辦理過戶、報稅、金流的服務報酬。
• 仲介費——市場慣例約成交價 1～2%（可議）。
• 其他雜支——房貸開辦費、火險與地震險、銀行徵信／鑑價費、履約保證費分攤等。

賣方（出讓不動產的一方）主要負擔：

• 土地增值稅——針對「土地公告現值漲價」課徵，賣方繳（自用住宅有優惠稅率）。
• 房地合一稅——針對「房地交易所得（獲利）」課徵，依持有期間適用 15%～45% 稅率，賣方繳。
• 仲介費——市場慣例約成交價 4%（可議）。
• 其他——若有貸款，需清償並辦理塗銷抵押權（塗銷登記免登記費，但可能有代書代辦費）。

本文聚焦在買方端的移轉成本（契稅、印花稅、規費、仲介費、代書費）做最詳細的拆解，因為這是買房當下實打實要掏出來的現金；賣方端的土增稅與房地合一稅牽涉「獲利計算」，邏輯較複雜，我們會在第九節做架構性說明，並導引你用專門工具試算。

二、契稅：買方取得房屋的核心稅負

契稅是買方在「取得房屋所有權」時要繳的稅，依《契稅條例》課徵。它最容易被誤解的地方有兩個：稅基不是成交價、土地不課契稅。

契稅的六種稅率

《契稅條例》第 3 條依不動產移轉的「原因」訂定六種稅率，買賣只是其中一種：

一般買房就是「買賣」，稅率 6%，由**買受人（買方）**申報繳納。賣方不繳契稅。

契稅的稅基是「契價」，不是成交價

這是最關鍵、也最省錢的觀念。契稅的計算公式是：

契稅額 ＝ 契價 ×稅率

而「契價」並不是你和賣方談定的市場成交價，而是依《契稅條例》以「不動產評價委員會評定之標準價格」為準——白話說，就是房屋評定現值（房屋課稅現值）。這個數字由各地稅捐機關每年依房屋構造、用途、屋齡、地段等評定，通常遠低於市場行情。

舉例最清楚：你用 1,200 萬買下一間中古公寓，其中土地與房屋各佔一部分。土地移轉課的是土地增值稅（賣方繳）、不課契稅；房屋的「評定現值」若為 80 萬，那麼契稅就是：

契稅 ＝ 80 萬（房屋評定現值）× 6% ＝ NT$48,000

而不是 1,200 萬 × 6% = 72 萬。這就是為什麼很多人第一次看到契稅單會鬆一口氣——因為稅基的房屋評定現值往往只有市場價的一小部分。

契稅的申報期限與逾期罰則

依《契稅條例》第 16 條，納稅義務人應於不動產買賣契約成立之日起 30 日內，填具契稅申報書、檢附公定格式契約書等文件，向房屋所在地的主管稽徵機關申報。

逾期申報的代價依第 24 條計算：每逾 3 日，加徵應納稅額 1% 的「怠報金」，最高以應納稅額為限，但不得超過新臺幣 1 萬 5,000 元。 實務上透過仲介或地政士辦理時，這道程序會由地政士在期限內代為完成，鮮少逾期；但自售自購、自行辦理者要特別留意這 30 天的時鐘。

三、印花稅：買賣公契的千分之一

印花稅是另一筆「取得階段」要繳的小額稅，依《印花稅法》課徵。它的金額通常不大，但容易被忽略。

辦理不動產移轉登記時，買賣雙方要簽一份「公契」（公定格式契約書，向地政機關申辦登記用，有別於私下談價的「私契」）。這份公契屬於《印花稅法》規定的「典賣、讓售及分割不動產契據」，稅率為契約所載金額的千分之一（0.1%），由立約或立據人貼用印花稅票（或以繳款書繳納）。

印花稅 ＝ 公契所載金額 ×0.1%

這裡的「公契金額」通常是以土地申報地價＋房屋評定現值為基礎填載（與契稅、登記費的稅基同源），而非市場成交價。所以一筆 1,200 萬的交易，公契金額可能只有兩三百萬，印花稅也就落在數千元之譜。

四、地政登記規費：登記費＋書狀費

買方取得產權，必須到地政事務所辦理「所有權移轉登記」，這道程序要繳「規費」，分兩塊：登記費與書狀費。

登記費

依《土地登記規費及其罰鍰計收補充規定》及各地地政局規定：

• 權利變更登記（含所有權移轉登記）：按**申報地價或權利價值的千分之一（0.1%）**計收。
• 土地總登記（第一次登記）則為千分之二（2‰），但一般買賣中古屋用不到。

所有權移轉登記的計算基礎是：**土地以「申報地價」、房屋以「評定現值」**為準。公式：

移轉登記費 ＝（土地申報地價 ＋房屋評定現值）×0.1%

書狀費

地政事務所核發權利書狀（權狀），每張收書狀費新臺幣 80 元。一筆買賣通常涉及土地與建物各一張權狀，書狀費就是幾百元的小錢。

別忘了：辦房貸還有「抵押權設定登記費」

如果你是貸款買房，銀行撥款前要先到地政事務所辦理「抵押權設定登記」，這也是一筆登記費：

抵押權設定登記費 ＝ 設定金額 ×0.1%

而「設定金額」通常是貸款金額的 1.2 倍（銀行為保障債權設定的擔保範圍）。例如貸款 960 萬，設定金額常為 960 萬 × 1.2 = 1,152 萬，抵押權設定登記費就是 1,152 萬 × 0.1% = NT$11,520。這筆通常由買方（借款人）負擔。

五、仲介費：法定上限 6%，但「賣 4 買 2」只是慣例

到這裡，「稅」的部分講完了，接下來是「費」——而費的最大特色就是：可以談。 仲介費是買賣房屋移轉成本裡金額最大、彈性也最大的一筆。

法律只規定「總額上限 6%」

依內政部《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》，最核心的一句話是：

不動產經紀業向買賣（或租賃）之一方或雙方收取報酬之總額合計，不得超過該不動產實際成交價金的百分之六（租賃則為一個半月租金）。

注意這個 6% 是**「向買賣雙方收取的總額上限」，而且該規定第二點明文：這是「收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率」**。換句話說：

• 法律沒有規定「賣方一定付 4%、買方一定付 2%」。
• 「賣 4 買 2」純粹是市場長年的慣例，不是法定比例。
• 6% 是天花板，實際收多少、買賣各付多少，由業者與當事人事先約定，並應記載於契約。

仲介費完全可以議價

正因為 6% 只是上限、比例可約定，仲介費實務上是有議價空間的。近年市場上甚至出現主打 0.6%、1% 的低費率仲介品牌，傳統品牌也常在成交時讓買方從 2% 議到 1～1.5%、賣方從 4% 議到 2～3%。

買方先用「房貸試算工具」算清楚月付金與利息總額，再回頭評估能拿多少現金付頭期＋移轉成本 →輸入金額、年限、利率與寬限期，算出每月月付金與總利息。

六、代書費（地政士費）：不是稅，但少不了

「代書」是俗稱，正式名稱是地政士。他負責整筆過戶的核心庶務：產權調查、契約用印、稅費申報（契稅、印花稅、土增稅等代為申報）、登記送件、金流與履約保證安排。這筆服務報酬就是「代書費」，它不是稅、沒有法定費率，由市場決定。

一般單純買賣過戶的地政士服務費約 NT$1.2 萬～2.5 萬元，影響因素包括：

• 是否含房貸（要多辦抵押權設定登記，費用較高）；
• 案件複雜度（共有、繼承後出售、有增建未保存登記等）；
• 是否跨縣市、是否需要特別文件查調。

透過仲介成交時，通常由仲介配合的地政士承辦；自售自購者可自行委任地政士，並事先詢價、貨比三家。

七、實價登錄 2.0：成交後的法定義務與重罰

交易完成不是終點。依《平均地權條例》的「實價登錄」制度（2021 年 7 月起施行的 2.0 版），不動產成交資訊必須依限申報，這是法定義務、有罰則，買賣雙方都要知道。

誰要申報、什麼時候申報

• 一般成屋買賣：由權利人（買方）於完成所有權移轉登記後 30 日內申報；若委由地政士或不動產經紀業代辦，則由該地政士或經紀業申報（這是實務上最常見的情形——透過仲介＋地政士成交，登錄會由他們處理）。
• 預售屋：銷售預售屋者（建商）或代銷業者，應於簽訂買賣契約日起 30 日內申報交易價格等資訊。

實價登錄 2.0 的關鍵變革

• 門牌與地號完整揭露：2.0 新制把成交資訊的門牌、地號完整公開（過去只揭露到區段門牌號碼區間），並溯及揭露過往二十多萬件交易，行情更透明。
• 預售屋全面納管、即時申報：杜絕過去預售屋資訊不透明、價格炒作的漏洞。
• 罰則加重：未依限申報，或申報的價格、面積不實，按戶（棟）處 3 萬至 15 萬元罰鍰；經 2 次處罰仍未改正者，加重按次處 30 萬至 100 萬元罰鍰。

八、把買方端跑一遍：一筆 1,200 萬交易的移轉成本試算

理論講完，來算一筆完整的帳。假設小昕，向賣方購入一間中古電梯大樓，市場成交價 NT$12,000,000，全程透過仲介＋地政士，並向銀行貸款 8 成（960 萬）。相關官方評定數字假設如下：

• 房屋評定現值：NT$900,000
• 土地申報地價（持分）：NT$1,500,000
• 貸款金額：NT$9,600,000，抵押權設定金額 1.2 倍 = NT$11,520,000
• 仲介費：買方議定 1.5%
• 代書費：NT$20,000

逐項計算買方移轉成本：

再加上買房幾乎一定會碰到的銀行端雜支（金額依銀行而異，僅供概估）：

結論： 小昕這筆 1,200 萬的交易，房價以外的移轉成本核心約 NT$270,480（約佔成交價 2.25%），其中仲介費 18 萬就佔了三分之二，真正的「稅」（契稅＋印花稅＋規費）合計只有約 7 萬。再加上銀行雜支，買方房價外的總現金準備抓在成交價的 2.5～3% 是合理的安全水位。

九、賣方端：土地增值稅與房地合一稅（架構說明）

雖然本文聚焦買方，但賣方端的兩大稅負金額往往更大，這裡做架構性說明，數字因個案差異極大，務必用專門工具試算。

土地增值稅

針對「土地公告現值的漲價部分」課徵，由賣方繳納。計算基礎是「土地漲價總數額」（移轉時公告土地現值 −前次移轉現值，經物價指數調整後），依漲幅適用 20%、30%、40% 的累進稅率。自用住宅用地符合條件者可適用 10% 的優惠稅率（一生一次或一生一屋）。土地增值稅同樣是「先繳稅才能過戶」。

房地合一稅

針對「房地交易的所得（獲利）」課徵，由賣方繳納，這是 2016 年起、2021 年再強化（2.0）的制度。重點：

• 稅基 ＝ 房地交易所得（成交價 −原始取得成本 −相關費用 −依土地稅法計算的土地漲價總數額）。
• 稅率依「持有期間」採差別稅率（境內個人）：持有 2 年以內 45%、超過 2 年至 5 年 35%、超過 5 年至 10 年 20%、超過 10 年 15%。持有越短、稅越重，這是抑制短期炒作的設計。
• 自用住宅符合條件者，課稅所得在 400 萬元以內免稅，超過部分按 10% 課徵（有設籍、持有並居住滿 6 年等要件，且 6 年內以一次為限）。

賣方必用：用「房地合一稅試算工具」輸入取得成本、成交價與持有期間，先算清楚這筆獲利稅再決定售價 →輸入售價、成本與持有期間，估算賣房要繳的房地合一稅，含自住優惠。

延伸閱讀：賣方持有期間的房屋稅、地價稅怎麼算，可參考〈房屋稅完整指南〉；土地增值稅的細節與自用住宅優惠，可參考〈土地增值稅完整指南〉。

十、買賣雙方移轉成本速查表

把全文的稅費整理成一張對照表，簽約前對照即可：

十一、過戶流程裡的稅費繳納時點

知道有哪些費用還不夠，更要知道「什麼時候要拿出哪筆錢」，才不會在過戶途中卡現金流。以下是典型的買賣＋貸款流程：

十二、如何避免被多收：六個自保檢查點

移轉成本裡，被多收最常發生在「費」與「該對方付卻轉嫁給你」這兩塊。以下六點請逐一核對：

• 核對契稅、印花稅、登記費的「稅基」：這三筆乘的是房屋評定現值、土地申報地價，不是成交價。拿到費用明細表，自己用評定現值乘一遍，數字對不上就要問清楚。
• 仲介費先談、寫進契約：在簽委託書（賣方）或下要約（買方）前就談定費率與買賣比例，並要求記載於契約。事後才喊砍籌碼最弱，也最容易被「行情就是 2%／4%」打發。
• 要求仲介費收據與服務內容明細：6% 是「向雙方收取的總額上限」，確認你被收的比例合理，且不是雙方都被頂格收。
• 代書費可比價、可自選：地政士費沒有法定費率，可詢問 2～3 家比較；對產權有疑慮時可自行委任獨立地政士把關。
• 看清「雜費」有沒有灌水：履約保證費、跑件費、規費代墊等小項目逐筆核對，履保費通常是成交價萬分之六由買賣均分，別被當成單方全額收取。
• 賣方別忘了試算房地合一稅再定價：短期持有的高稅率可能吃掉大半獲利，定售價前先算清楚，避免「賣了才發現繳完稅是賠的」。

十三、行動清單：簽約前 10 分鐘自我檢查

買方在下要約或簽約前，照這份清單跑一遍，少漏一項就少一個被多收的破口：

• 查過這間房子的「房屋評定現值」與「土地申報地價」了嗎？（用來自己驗算契稅、印花稅、登記費）
• 契稅（房屋評定現值 ×6%）大概是多少，現金準備了嗎？
• 仲介費費率與買賣比例，在簽委託書／下要約前談定並寫進契約了嗎？
• 代書費問過至少 2 家行情了嗎？對產權有疑慮要不要自選地政士？
• 如果貸款，抵押權設定登記費（設定金額 ×0.1%）算進預算了嗎？
• 房價以外的移轉成本（抓成交價 2.5～3%）有沒有預留足夠現金？（稅費通常不能用貸款付）
• 上內政部實價登錄查過同棟／同社區近期成交價，作為出價依據了嗎？
• 成交後誰負責實價登錄、何時申報，跟仲介／地政士確認了嗎？
• （賣方）土地增值稅、房地合一稅試算過了嗎？定售價前先算這筆獲利稅。

下一步：用「房貸試算工具」把月付金、利息總額算清楚，連同移轉成本一起納入購屋總預算 →輸入金額、年限、利率與寬限期，算出每月月付金與總利息。

買賣房屋的稅費看起來名目繁多，但拆開來其實只有兩種邏輯：取得階段的稅（契稅、印花稅、規費）乘的是官方評定價、金額固定；移轉的費（仲介、代書）由市場決定、人人可議。 買方把現金準備在成交價的 2.5～3%、賣方先算清房地合一稅，再加上成交後依限完成實價登錄——把這三件事做對，你就能在過戶桌上心裡有數、不被任何一張費用明細表唬住。