房地合一稅是什麼？2.0 全解：持有期間稅率、自住 400 萬免稅、課稅所得公式與申報期限一次看懂
錢途編輯部錢途查核小組更新 閱讀約 26 分鐘
很多人賣房子時，腦中只有「賺了多少價差」，卻忘了這筆價差背後跟著一張稅單——而且這張稅單可能吃掉你獲利的近一半。台灣自 105 年（2016 年）起實施的「房地合一稅」，正是專門針對賣房獲利課徵的所得稅；110 年 7 月 1 日再升級為「2.0 版」，把短期持有的重稅期間拉得更長，目的就是要打炒房。
這篇文章的立場很明確：房地合一稅最該搞懂的不是稅率本身，而是「取得日」和「持有期間」這兩個會徹底改變稅負的關鍵變數。 同樣一間賺 500 萬的房子，持有 1 年賣和持有 11 年賣，稅差可能高達 150 萬。我們會先把課稅範圍、持有期間稅率、課稅所得公式講到你能自己算，再拆解自住 6 年 400 萬免稅的真正門檻、20% 特例、申報期限，最後對比舊制、戳破幾個害人多繳稅的常見誤解。看完你會知道：賣房之前，到底該先確認哪幾格。
一、房地合一稅是什麼？為什麼 2016 年要上路
房地合一稅的正式名稱是「房屋土地交易所得稅」。在它上路之前，台灣賣房子的稅制是「房地分離」的怪象：土地的漲價只課「土地增值稅」、不課所得稅；房屋的獲利則以「財產交易所得」併入綜合所得稅。問題是，台灣的「公告土地現值」長期遠低於市場行情，土地增值稅的稅基被嚴重低估，導致賣房子真正的大筆獲利（多半來自土地漲價）幾乎課不到所得稅。
於是 105 年 1 月 1 日起，財政部推出「房地合一」制度，核心精神就是把房屋和土地合起來、按「實際成交價格」計算交易所得，再單獨課所得稅。這樣一來，過去躲在低估土地現值背後的獲利就無所遁形。
105/1/1
房地合一稅新制上路日：此日以後取得的房地，出售時適用新制
來源：所得稅法第 4 條之 4
到了 110 年 7 月 1 日，房地合一稅再修正為「2.0 版」，主要是因為 1.0 上路後，短期炒作只要「撐過一年」稅率就大幅下降，投機客改用「養一年再賣」或「借營利事業之名避稅」等手法鑽漏洞。2.0 就是來補這些洞的。
實務眉角
本站觀點：房地合一稅本質上是一部「反炒房工具」，不是普通的財產稅。 它的稅率設計刻意讓「短期進出」付出沉重代價——2 年內賣要課 45%，幾乎是把投機利潤的一半收歸國庫。如果你是「自住、長期持有」的一般民眾，這套制度其實對你相當友善（持有久稅率低、自住還有 400 萬免稅）；真正會被它咬一大口的，是想短線賺價差的人。理解這個立場，你才能看懂後面每一條規則「為什麼這樣設計」。
二、房地合一稅 1.0 vs 2.0：差在哪、什麼時候改的
「1.0」與「2.0」是民間的俗稱，指的是兩個階段的房地合一制度。兩者最大的差別，集中在「短期持有的高稅率期間被拉長」這件事上。
| 比較項目 | 1.0（105/1/1–110/6/30 交易） | 2.0（110/7/1 起交易） |
|---|---|---|
| 45% 高稅率 | 持有 1 年以內 | 持有 2 年以內 |
| 35% 稅率 | 持有超過 1 年、未逾 2 年 | 持有超過 2 年、未逾 5 年 |
| 20% 稅率 | 持有超過 2 年、未逾 10 年 | 持有超過 5 年、未逾 10 年 |
| 15% 稅率 | 持有超過 10 年 | 持有超過 10 年 |
| 課稅範圍 | 房屋、土地 | 再納入預售屋及其坐落基地、特定股權交易 |
| 營利事業 | 一律 20% | 比照個人按持有期間課稅 |
關鍵在於：2.0 把「重稅關卡」從 2 年延長到 5 年。在 1.0 時代，只要撐過 2 年，稅率就掉到 20%；2.0 之後，要撐到「滿 5 年」稅率才降到 20%，等於把投機客的「養房成本」墊高了 3 年。
110/7/1
房地合一稅 2.0 施行日：此日以後的房地交易，按 2.0 稅率與規則課稅
來源：財政部：房地合一稅 2.0 與 1.0 的差別
要注意一個常見混淆：判斷適用 1.0 還是 2.0，看的是「交易日（出售日）」；判斷適用新制還是舊制，看的是「取得日」。 這是兩個不同的時間點，後面第三節會詳細說明。
提示
2.0 還補了兩個重要漏洞：一是把預售屋及其坐落基地納入課稅範圍（過去預售屋紅單轉讓常規避），二是針對**「持股過半且該公司逾半資產為境內房地」的特定股權交易**視同房地交易課稅，防止有人把房子包進公司股權後賣股權來避稅。另外，營利事業也從「不分期間一律 20%」改為「比照個人按持有期間課差別稅率」，杜絕藉設立公司來壓低稅率的操作。
三、課稅範圍：哪些房地適用房地合一稅？
不是所有賣房子都課房地合一稅。要落入新制課稅範圍，必須同時滿足「取得時間」和「標的類型」兩個條件。
取得時間：105 年 1 月 1 日是分水嶺
這是最重要、也最常被搞錯的一點。房地合一新制適用於「中華民國 105 年 1 月 1 日以後取得之房屋、土地」。
- 105/1/1 以後取得 → 出售時走房地合一新制（本文主題）。
- 104/12/31 以前取得 → 出售時走舊制（房屋財產交易所得併入綜所稅、土地課土地增值稅）。詳見第十一節的新舊制對比。
注意
本站觀點：「我房子買很久了」不代表一定走舊制——關鍵是「取得日」怎麼認定，而不是你主觀的記憶。 尤其是繼承、受贈、預售屋換約、合建分回的房地，取得日的認定有各自的規定，常常和直覺不同。例如繼承取得的房地，雖然「過戶到你名下」是最近的事，但若被繼承人是在 104 年底前取得，可能適用舊制。判斷新舊制有疑義時，務必先向國稅局確認取得日，別自己想當然耳。
標的類型：不只「房子＋土地」
依所得稅法第 4 條之 4，房地合一課稅範圍包含：
- 房屋、房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執照之土地；
- 設定地上權方式之房屋使用權；
- 預售屋及其坐落基地（2.0 新增）；
- 特定股權／出資額交易：交易持有過半股份、且該營利事業逾半資產由境內房地構成者，視同房地交易（上市、上櫃、興櫃股票不適用）。
換句話說，連「預售屋紅單轉讓」、「把房子裝進公司賣股權」這類過去的避稅手法，2.0 之後都可能被視為房地交易課稅。
四、個人持有期間稅率表：本文最核心的一張表
房地合一稅針對「中華民國境內居住之個人」，不採累進稅率，而是按「持有期間」套用單一比例稅率——持有越短，稅率越高。這是整套制度的核心，務必背熟：
| 持有期間 | 適用稅率 |
|---|---|
| 持有 2 年以內 | 45% |
| 持有超過 2 年、未逾 5 年 | 35% |
| 持有超過 5 年、未逾 10 年 | 20% |
| 持有超過 10 年 | 15% |
從圖表可以一眼看出稅率的「斷崖式」設計：持有 2 年內賣，稅率高達 45%；只要多撐到「滿 5 年」，稅率就從 35% 直接降到 20%，整整少了 15 個百分點。 假設課稅所得 600 萬，持有 4 年 11 個月賣要繳 210 萬（35%），多撐 1 個月滿 5 年再賣只要繳 120 萬（20%），一個月的差別就是 90 萬。
45%
持有 2 年以內出售的最高稅率，幾乎吃掉一半獲利——這是 2.0 打炒房的主力武器
來源：所得稅法第 14 條之 4
實務眉角
本站觀點：房地合一稅的「持有期間」是少數能靠耐心就省下大錢的稅。 如果你不是急需用錢，且手上的房子剛好卡在某個級距的邊緣（例如持有 4 年 10 個月、或 9 年 11 個月），多等幾個月跨過級距門檻，省下的稅往往是六位數起跳。賣房前先精算「再撐到下一個級距」的成本效益，是房地合一稅最實在的節稅動作——不需要任何技巧，只需要算清楚日期。
要提醒的是，這張表是針對「境內居住個人」。非境內居住的個人（如長期旅外、外國人）稅率不同（持有 2 年內 45%、超過 2 年 35%），且沒有自住優惠，本文聚焦境內居住個人的常見情況。
不確定自己落在哪一格、要繳多少？用「房地合一稅試算工具」輸入取得日、售價、成本，立刻算出稅額 →輸入售價、成本與持有期間，估算賣房要繳的房地合一稅，含自住優惠。五、課稅所得怎麼算？拆解那條關鍵公式
稅率乘的「課稅所得（稅基）」不是你的「成交價」，更不是「房屋總價」，而是經過層層減除後的「真實獲利」。依所得稅法第 14 條之 4，公式是：
課稅所得（稅基）＝ 成交價額 − 取得成本 − 必要費用 − 土地漲價總數額
我們逐項拆解：
1. 成交價額
你實際賣出的價格（房屋＋土地合計）。這是計算的起點。
2. 取得成本
當初買進的價格，加上取得後的「增置、改良」費用。常見可計入成本的項目包括：
- 購入時的成交價額；
- 購入時支付的契稅、印花稅、代書費、仲介費、規費；
- 取得後支付、能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭的裝修、改良費用（如增建、改建、加裝電梯等）。
若是繼承或受贈取得，「取得成本」則以繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，按消費者物價指數調整後的價值計算。
3. 必要費用（移轉費用）
為了「賣出」這筆房地而支付的費用，例如：
- 出售時的仲介費；
- 廣告費、清潔費、搬運費；
- 出售時負擔的印花稅、代書費等。
要注意：取得房地後所支付的「使用期間費用」（如房貸利息、地價稅、房屋稅、管理費、水電瓦斯費）不能列為成本或費用，這些是「持有期間的支出」，不屬於交易成本。若無法提示費用證明文件，國稅局通常會按成交價額的一定比例（目前為 3%、有上限）推計必要費用。
4. 土地漲價總數額
這是最容易讓人困惑的一項。它是計算「土地增值稅」的基礎，代表該土地持有期間依公告土地現值計算的「土地自然漲價」金額。因為這部分漲價已經課過（或將課）土地增值稅，為避免重複課稅，計算房地合一所得時要把它減掉。
提示
為什麼要減土地漲價總數額？ 想像你賣房賺了 800 萬，其中 300 萬是「土地公告現值上漲」造成的——這 300 萬已經透過土地增值稅課過了。如果房地合一稅再對這 300 萬課一次，就是同一筆漲價被課兩次稅。所以法律允許從房地合一課稅所得中減除土地漲價總數額。不過 2.0 對「可減除的土地漲價總數額」設有上限（超過部分仍要計入房地合一所得課稅），防止有人灌大土地漲價數額來規避所得稅。
成交價−成本−費用−土地漲價總數額
房地合一課稅所得（稅基）公式，再乘上對應持有期間的稅率
來源：所得稅法第 14 條之 4
六、自住優惠：6 年 400 萬免稅，但門檻比你想的嚴
房地合一稅對「自住者」給了一個非常優厚的優惠：符合自住要件者，課稅所得 400 萬元以內免稅，超過 400 萬元的部分按 10% 課稅——這 10% 遠低於一般 15%～45% 的稅率。
但「自住」不是你說了算，必須同時滿足以下四個要件（缺一不可）：
400 萬元
自住房地課稅所得免稅額度；超過部分按 10% 課稅（須符合設籍居住滿 6 年等四要件）
來源：財政部：自住房地免稅額須設籍及居住連續滿 6 年
舉個例子感受優惠的威力：假設小陳自住房地的課稅所得是 600 萬，持有 4 年。
- 若不符自住要件：600 萬 × 35%（持有 2–5 年）＝ 210 萬。
- 若符合自住要件：(600 萬 − 400 萬) × 10% ＝ 20 萬。
差距高達 190 萬。這就是為什麼「自住要件有沒有踩好」往往比「持有期間多久」更關鍵。
注意
本站觀點：自住 6 年優惠最常被忽略、也最容易翻車的，是「設籍」和「連續居住」的細節。 我們看過太多案例：屋主本人沒設籍（只有父母設籍）、為了小孩學區把戶籍遷出又遷回造成「中斷」、或這 6 年內曾把空房短期出租貼補房貸——任何一個動作都可能讓你從「400 萬免稅 + 10%」掉回「35% 重稅」，稅差動輒上百萬。打算用自住優惠賣房的人，請務必在這 6 年內『全程維持設籍、實際居住、不出租不營業』，並保留水電費單、戶籍謄本等佐證。 這個門檻設計得相當嚴，財政部就是要確保它只給「真自住」、而非披著自住外衣的投資客。
七、20% 特例稅率：非自願賣房、合建、都更危老
除了一般持有期間稅率與自住優惠，房地合一稅還有一組20% 的特例稅率，適用於「並非為了炒作、卻被迫或基於政策需要而在短期內移轉」的情況。依所得稅法第 14 條之 4，主要有三類：
- 非自願因素：因財政部公告的調職、非自願離職，或其他非自願性因素，交易持有期間在 5 年以下的房地。例如被公司外派調職、遭資遣、重大疾病、被強制執行等，導致不得不在短期內賣房。
- 與營利事業合建：個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算 5 年內完成並銷售該房地。
- 都更／危老重建分回：依《都市更新條例》參與都更，或依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》參與重建，於興建完成後取得的房地，第一次移轉且持有期間在 5 年以下者。
實務眉角
本站觀點：20% 特例是「制度的人性化出口」，但千萬別自己認定符合就直接用。 「非自願因素」的範圍是由財政部明文公告的（如特定的調職、非自願離職情形），不是你覺得「我有不得已的苦衷」就算。實務上要備齊證明文件（調職令、離職證明、診斷書、法院文書等），並在申報時主張。建議事前就向國稅局確認你的情況是否落在公告範圍內，免得自行用了 20% 卻被剔除、補稅又挨罰。
八、申報期限：移轉登記後 30 日內，別等隔年五月
這是房地合一稅最容易踩的雷：它是「分離課稅」，要單獨申報，不能併入隔年 5 月的綜合所得稅。
依所得稅法第 14 條之 5，個人有房地交易所得（或損失），不論有無應納稅額，都應於下列日期之次日起算 30 日內辦理申報：
- 房屋、土地：完成所有權移轉登記日之次日；
- 房屋使用權：交易日之次日；
- 預售屋及其坐落基地：交易日之次日；
- 特定股權／出資額：交易日之次日。
30 日
完成所有權移轉登記日次日起算的申報期限——逾期會被加徵滯報金、怠報金或處罰鍰
來源：所得稅法第 14 條之 5
申報時要檢附的文件通常包括：個人房屋土地交易所得稅申報書、有應納稅額者的繳納收據、買進及賣出的買賣契約書（私契）影本、成本與必要費用的證明文件等。
注意
本站觀點：「30 日內申報」是房地合一稅最不該省、卻最多人忘記的一步。 很多人賣完房子，潛意識以為「報稅是隔年五月的事」，結果完成過戶登記後忙著搬家、處理交屋，一晃就超過 30 天，等收到國稅局通知才驚覺逾期。逾期申報除了原本的稅，還要加徵滯報金（最高應納稅額 30%）或怠報金，賠了夫人又折兵。賣房交屋當下，就把「30 天後的申報截止日」記進行事曆，這比任何節稅技巧都重要。 即使是賠錢賣、沒有應納稅額，也一樣要在期限內申報。
九、實際算例一：投資客短期進出（持有 2 年內）
理論講完，跑數字最有感。假設阿凱，2 年內買賣一間預售屋換約後的成屋（境內居住個人，不符自住要件）：
- 成交價額：NT$18,000,000
- 取得成本（含買進價、契稅、仲介費等）：NT$13,000,000
- 必要費用（出售仲介費、代書費等，有單據）：NT$600,000
- 土地漲價總數額：NT$400,000
課稅所得 ＝ 18,000,000 − 13,000,000 − 600,000 − 400,000 ＝ 4,000,000
持有 2 年以內，適用稅率 45%：
應納稅額 ＝ 4,000,000 × 45% ＝ NT$1,800,000
阿凱賺了 400 萬的課稅所得，房地合一稅就要繳 180 萬，等於獲利的 45% 直接進國庫。這正是 2.0 打炒房的設計意圖——讓短期投機的稅後報酬大幅縮水。
十、實際算例二：自住族長期持有（符合 6 年要件）
對比一下「真自住」的情況。假設小美，自住房地，持有並設籍居住連續滿 8 年，符合全部自住要件：
- 成交價額：NT$22,000,000
- 取得成本：NT$14,000,000
- 必要費用：NT$700,000
- 土地漲價總數額：NT$1,300,000
課稅所得 ＝ 22,000,000 − 14,000,000 − 700,000 − 1,300,000 ＝ 6,000,000
小美持有 8 年（超過 5 年未逾 10 年），一般稅率本應為 20%；但她符合自住要件，套用「400 萬免稅 + 超過部分 10%」：
應納稅額 ＝ (6,000,000 − 4,000,000) × 10% ＝ NT$200,000
我們把「符合自住」與「假設不符自住（按 8 年期間 20%）」兩種結果並列比較：
結論：同樣 600 萬課稅所得，符合自住要件只繳 20 萬，不符則要繳 120 萬，差距 100 萬。 自住優惠的價值在這裡展露無遺——它不只是「免一點」，而是把稅基先砍掉 400 萬、剩下還只課 10%。這也再次呼應前面的立場：對長期自住者，房地合一稅其實相當友善；前提是你要把那四個自住要件全程守好。
想知道你的房子符不符合自住、套哪個稅率最省？用「房地合一稅試算工具」實際跑一遍 →輸入售價、成本與持有期間，估算賣房要繳的房地合一稅，含自住優惠。十一、新制 vs 舊制：104 年底前取得的房子怎麼課？
如果你的房地是 104 年（2015 年）12 月 31 日以前取得，出售時走的是「舊制」，課稅方式和房地合一新制完全不同：
| 比較項目 | 舊制（104/12/31 前取得） | 新制（105/1/1 後取得，房地合一） |
|---|---|---|
| 房屋部分 | 「財產交易所得」併入綜合所得總額，按 5%–40% 累進稅率課稅 | 房屋＋土地合併按實價計算交易所得 |
| 土地部分 | 只課土地增值稅，不課所得稅 | 併入房地合一所得（再減土地漲價總數額避免重複） |
| 課稅基礎 | 房屋部分按評定現值或實價（視情況） | 按實際成交價格 |
| 稅率 | 併入綜所稅累進（最高 40%） | 按持有期間單一稅率（15%–45%） |
| 申報時點 | 隨隔年 5 月綜所稅一起申報 | 移轉登記後 30 日內單獨申報 |
提示
舊制的最大特色是「房地分離、土地漲價課不到所得稅」——這正是房地合一新制要終結的問題。實務上判斷走新制還是舊制，唯一的依據是「取得日」是否在 105/1/1 之後，與你「賣出的時間」無關。一間 104 年買的房子，即使你 2026 年才賣，仍走舊制；一間 2025 年買的房子，2026 年賣就走新制。繼承、受贈、合建分回等取得日認定較特殊，有疑義務必向國稅局確認。
實務眉角
本站觀點：別把「房地合一稅」和「舊制財產交易所得稅」混為一談，更別用舊制的直覺去推新制的稅。 舊制因為土地漲價課不到所得稅，整體稅負往往比新制輕；很多 104 年前購屋的長輩或屋主，用舊制的經驗去估算新制房子的稅，結果嚴重低估。判斷自己該用哪一套的第一步，永遠是「先確認取得日」——這比研究稅率更優先。
十二、重購退稅：換屋族別錯過的退稅機制
房地合一稅還有一個對「換屋自住族」很重要的機制——重購退稅（或扣抵）。簡單說，如果你賣掉自住房地、又在一定期間內重新購買自住房地，繳出去的房地合一稅有機會退還或扣抵：
- 先售後購 / 先購後售皆可：出售與重購的時間間隔在 2 年內（不論先賣或先買）。
- 小換大（重購價 ≥ 出售價）：可全額退還／扣抵已繳的房地合一稅。
- 大換小（重購價 < 出售價）：按重購價佔出售價的比例退還／扣抵。
- 重購的房地需符合自住要件，且重購後 5 年內不得改作其他用途或再行移轉，否則會被追繳原退稅款。
提示
重購退稅的細節（適用要件、計算比例、追繳條件）較為複雜，且與「自住要件」緊密相關。本文僅先點出此機制的存在與大方向，換屋族務必意識到「賣了又買自住房」可能可以把稅要回來。實際適用與計算，建議搭配試算工具並向國稅局確認個案情形。詳細的重購退稅規則，可參考我們的重購退稅專文。
十三、特殊情況：繼承、受贈、預售屋、夫妻贈與
房地合一稅在「特殊取得方式」下有不少眉角，這裡點出最常見的幾種，細節可參考我們的房地合一特殊情況專文：
- 繼承／受贈取得：取得成本以「繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值，按消費者物價指數調整後價值」計算。計算持有期間時，可併計被繼承人、贈與人的持有期間——這常讓繼承的房子一賣就落在低稅率，是重要的有利規定。
- 預售屋：2.0 已將預售屋及其坐落基地納入課稅範圍，紅單、換約轉讓都可能課稅，持有期間自簽訂預售屋買賣契約之日起算。
- 夫妻間贈與：夫妻互相贈與房地不課贈與稅，但受贈一方日後出售時，取得日與取得成本回溯到「配偶原始取得」的時點與金額（持有期間併計），不會因為夫妻間移轉而「洗掉」持有年數或墊高成本。
- 交易損失：賠錢賣（損失）仍要申報，且損失可從同年度其他房地交易所得中減除，當年不足者可在以後 3 年度內扣除。
注意
本站觀點：別想靠「夫妻間贈與」來重置持有期間或墊高成本省稅——這條路早就被堵死了。 法律明定夫妻贈與的房地，受贈方出售時要回溯原始取得日與成本，等於把這個操作的節稅空間歸零。同理，想用「左手賣右手」的人頭操作來規避，被查到不只補稅，還可能因逃漏稅挨重罰。房地合一稅的反避稅設計相當綿密，老老實實照規則算、把該享的優惠（自住、重購退稅、繼承併計期間）用好用滿，才是正解。
十四、五個害你多繳稅（或挨罰）的常見誤解
許多人不是不會算，而是被錯誤觀念帶歪。以下五個最常見：
- 誤解一：「房地合一稅併隔年五月綜所稅一起報就好。」 錯。它是分離課稅，要在完成移轉登記後 30 日內單獨申報，逾期會被加徵滯報金、怠報金或罰鍰。
- 誤解二：「只要我自己住，就一定有 400 萬免稅。」 錯。自住優惠要同時符合設籍、居住連續滿 6 年、無出租營業、6 年一次四個要件，缺一不可。
- 誤解三：「我房子買很久了，一定走輕稅的舊制。」 不一定。關鍵是「取得日」是否在 105/1/1 後，且繼承、受贈的取得日認定常和直覺不同，要確認。
- 誤解四：「賠錢賣就不用理它了。」 錯。即使虧損、沒有應納稅額也要申報；而且申報損失可抵未來 3 年的房地交易所得，不報等於放棄權利。
- 誤解五：「房貸利息、地價稅、房屋稅可以當成本扣掉。」 錯。這些是「持有期間費用」，不能列為取得成本或必要費用；能扣的是取得時的成本、改良費用，以及出售時的移轉費用。
注意
房地合一稅被國稅局補稅、處罰的最大宗，是**「逾期未申報」與「短漏報所得（虛列成本費用、漏報自住不符卻按自住申報）」**。決定怎麼報之前，先把取得日、持有期間、自住要件、成本費用單據四件事確認清楚，每一項都要禁得起查核。模糊地帶（如取得日認定、非自願因素是否符合、費用能否列報）寧可事前洽詢國稅局，也別自己想當然耳地報。
十五、房地合一稅 2.0 關鍵數字速查表
把本文所有關鍵數字整理成一張表，賣房前對照即可：
| 項目 | 數字 / 規則 | 備註 |
|---|---|---|
| 新制適用 | 105/1/1 以後取得之房地 | 取得日為準，非出售日 |
| 2.0 施行 | 110/7/1 以後交易 | 交易日為準 |
| 持有 2 年以內 | 稅率 45% | 短期重稅 |
| 持有 2–5 年 | 稅率 35% | — |
| 持有 5–10 年 | 稅率 20% | — |
| 持有超過 10 年 | 稅率 15% | 最低一般稅率 |
| 自住優惠 | 課稅所得 400 萬免稅、超過部分 10% | 須符合四要件 |
| 自住居住要件 | 設籍 + 居住連續滿 6 年 | 6 年內以 1 次為限、無出租營業 |
| 特例稅率 | 20% | 非自願因素／合建／都更危老分回（持有≤5年） |
| 課稅所得公式 | 成交價 − 取得成本 − 必要費用 − 土地漲價總數額 | 土地漲價總數額減除有上限 |
| 推計必要費用 | 成交價 3%（有上限） | 無法提示費用單據時 |
| 申報期限 | 完成移轉登記日次日起 30 日內 | 分離課稅、不併綜所稅 |
| 重購退稅 | 出售與重購間隔 2 年內 | 小換大全額、大換小按比例 |
| 損失扣除 | 可抵以後 3 年度房地交易所得 | 虧損仍須申報 |
十六、行動清單：賣房前 10 分鐘自我檢查
賣房（或簽約前）照這份清單跑一遍，少確認一項就可能多繳一筆或挨罰：
- 確認「取得日」：是否在 105/1/1 之後？決定走新制還是舊制。
- 確認「交易日」與持有期間：算清楚落在 45% / 35% / 20% / 15% 哪一格。
- 卡在級距邊緣嗎？評估「再撐到下一個級距」能省多少稅（可能六位數）。
- 想用自住優惠的話：設籍、連續居住滿 6 年、無出租營業、6 年內未用過——四項都符合嗎？
- 自住要件的佐證（戶籍謄本、水電費單）備齊了嗎？
- 取得成本單據（買賣契約、契稅、仲介費、裝修改良費）找齊了嗎？
- 出售費用（仲介費、代書費）的單據留好了嗎？沒有的話會被按 3% 推計。
- 屬於非自願因素／合建／都更危老的特例 20% 嗎？證明文件準備好了嗎？
- 換屋族：賣了又買自住房，符不符合「重購退稅」？
- 把「完成移轉登記日 + 30 天」的申報截止日記進行事曆了嗎？（最重要）
賣房子的稅，從來不是「成交價乘上稅率」這麼粗暴。房地合一稅真正的關鍵，是「何時取得」決定新舊制、「持有多久」決定稅率高低、「是否自住」決定能不能用 400 萬免稅，而「30 天內申報」則是不分賺賠都不能漏的程序。把這四件事搞懂、單據備齊、日期記牢，你賣房時就不會在這張稅單上多繳一毛本來不必繳的稅，也不會因為一時疏忽逾期而平白挨罰。各項適用與個案認定如有疑義，務必洽詢國稅局或專業人士確認。
延伸閱讀：想了解持有期間的稅率細節與更多特殊情況，可參考房地合一特殊情況專文；若你同時關心持有房子每年要繳的稅，可看房屋稅完整指南。
常見問題
房地合一稅是賣房子的人繳，還是買房子的人繳？
由『出售方（賣方）』繳，因為課的是賣房子的獲利。買方在買進階段繳的是契稅、印花稅，跟房地合一稅無關。房地合一稅的全名是『房屋土地交易所得稅』，課稅基礎是你賣出價減掉當初買進成本、相關費用與土地漲價總數額之後的『獲利』，沒有獲利（甚至虧損）就沒有這筆稅，但即使沒有應納稅額，仍要在期限內辦理申報。
我的房子是什麼時候取得的，會影響適用新制還是舊制嗎？
影響非常大。105 年（2016 年）1 月 1 日是分水嶺：105 年 1 月 1 日以後取得的房地，出售時一律適用房地合一稅新制（房屋、土地合併按實價計算、分離課稅、按持有期間適用差別稅率）；104 年 12 月 31 日以前取得的房地，出售時仍走舊制——房屋部分以『財產交易所得』併入當年度綜合所得總額按累進稅率課稅，土地部分則只課土地增值稅、不課所得稅。所以判斷要繳哪一種稅，第一步永遠是先確認『取得日』。
持有期間怎麼算？從簽約還是過戶開始算？
原則上以『取得之日起算至交易之日』計算持有期間。取得日與交易日的認定，一般以完成所有權移轉登記日為準（繼承、受贈、預售屋、信託等有各自的認定規定）。要特別注意：因繼承或受贈取得的房地，計算持有期間時可『併計被繼承人、贈與人的持有期間』，這常常讓繼承來的房子一賣就落在較低稅率級距，是很多人忽略的有利規定。確切的取得日認定有疑義時，建議向國稅局確認。
自住房地 400 萬免稅，是不是只要我自己住就一定符合？
不是。『自己住』只是其中一個條件。完整要件有四個且要同時成立：①個人或其配偶、未成年子女在該房屋設有戶籍；②持有並居住連續滿 6 年；③交易前 6 年內該房屋無出租、供營業或執行業務使用；④本人、配偶及未成年子女於交易前 6 年內未曾適用過這項自住優惠（6 年內以 1 次為限）。其中『連續滿 6 年』和『設籍』兩個細節最容易卡關，很多人住了 5 年 11 個月、或設籍中斷過就不符合。
房地合一稅的稅率是固定的嗎？有沒有累進？
個人的房地合一稅不是累進稅率，而是依『持有期間』套用單一比例稅率：持有 2 年以內 45%、超過 2 年未逾 5 年 35%、超過 5 年未逾 10 年 20%、超過 10 年 15%。也就是說，整筆課稅所得直接乘上對應級距的稅率，不像綜所稅那樣分段累進。例外是符合自住要件者，課稅所得 400 萬元以內免稅、超過部分按 10%；以及非自願因素、合建、都更危老等特例適用 20%。
賣房子要在什麼時候申報房地合一稅？可以併在隔年五月綜所稅一起報嗎？
不行，房地合一稅是『分離課稅』，要單獨申報，不併入隔年五月的綜所稅。期限是『完成所有權移轉登記日之次日起算 30 日內』向稽徵機關辦理申報（預售屋、房屋使用權、特定股權有各自的交易日認定）。即使計算結果沒有應納稅額或為虧損，也要在 30 日內申報。逾期申報、漏報會被加徵滯報金、怠報金或處罰鍰，這是房地合一稅最容易踩雷、也最不該省的一步。
什麼是『土地漲價總數額』？為什麼要從獲利裡減掉？
土地漲價總數額是計算土地增值稅的基礎，簡單說就是這塊土地從你取得到出售期間，依公告土地現值計算出來的『土地自然漲價金額』。因為這部分漲價已經（或將）課徵土地增值稅了，為了避免同一筆漲價被『土增稅』和『房地合一所得稅』重複課稅，所以計算房地合一課稅所得時，要把它從獲利中減除。不過房地合一稅 2.0 對可減除的土地漲價總數額設有上限，防止藉超額減除來規避所得稅。
如果是賠錢賣，還要繳房地合一稅嗎？還需要申報嗎？
賠錢賣（交易損失）沒有應納稅額，但『仍然必須申報』。法律明定不論有無應納稅額都要在期限內申報。而且申報虧損還有實益：當年度的房地交易損失，可以從『同年度其他房地交易所得』中減除，當年度不足減除的部分，還可以在以後 3 年度內的房地交易所得中減除。所以賠錢賣不報，不只可能挨罰，還白白放棄了用損失抵未來獲利的權利。