法拍屋出價試算：出價多少才真的便宜
輸入底價、拍次、出價與實價登錄行情，算出保證金、得標 7 天內要補多少、契稅與代墊利息，以及總成本占行情幾成、最高可以出到多少。
出價 500 萬，算進所有成本後，真實總成本是
561 萬
帳面上是行情的 77%， 實際是 86%，超過你設的 85% 上限。
總成本由哪些項目組成
- 得標價
- 500 萬
- 契稅（房屋評定現值 × 6%）
- 5 萬
- 登記規費、代書
- 3 萬
- 代墊利息（3 個月）
- 4 萬
- 修繕
- 50 萬
- 投標當天保證金
- 96 萬
- 得標 7 天內再補
- 54 萬
- 自備現金合計
- 211 萬
- 出價上限（85%）
- 491 萬
要不要等下一拍
這一拍流標的話，第 3 拍底價最低可能到 384 萬。每次最多減 20%，但法官不一定減滿；每一拍債權人也都可以承受，不一定會輪到你。
* 未計入土地增值稅不足額代繳、前手欠繳管理費、不點交時的訴訟成本與當期房屋稅地價稅。代墊轉房貸後一樣受央行成數限制。本工具僅供試算參考，拍賣條件以法院或台灣金服公告為準。
各拍次底價下限（第一拍 1,000 萬為例）
每次流標最多減 20%，下表是「最低可能」的底價。實際減幅由法官依當地經濟狀況決定，司法院注意事項第 52 點寫明不宜一律減 20%。
| 拍次 | 底價下限 | 占第一拍 | 保證金（30%） |
|---|---|---|---|
| 第 1 拍 | 1,000 萬 | 1% | 300 萬 |
| 第 2 拍 | 800 萬 | 8% | 240 萬 |
| 第 3 拍 | 640 萬 | 64% | 192 萬 |
| 應買公告 | 640 萬 | 64% | 3 個月內依第 3 拍條件應買 |
試算前最常算錯的三件事
- 把第一拍底價當成市價。底價是法院鑑價，不是行情。我們 2026 年 10 月比對台中四件第一拍住宅，三件底價高於同社區實價登錄行情、一件約等於行情；唯一明顯有折扣的是一件第三拍物件，約行情的 65%。
- 只準備保證金。保證金只是入場費，得標後 7 天內要繳清全部價金，代墊沒談好就投標，違約時再拍賣的價差也要你賠。
- 忘了契稅要自己報。一般買賣有代書提醒，法拍沒有。領到權利移轉證書後 30 日內要申報契稅、1 個月內要辦移轉登記，逾期都有罰。
常見問題
法拍屋保證金要繳多少？
保證金以拍賣公告為準，司法院《辦理強制執行事件應行注意事項》第 47 點建議定為拍賣最低價額的 10%～30%。實務上各法院不同，我們在 2026 年 10 月查台中地院與台灣金服中區的公告，保證金都是底價的 30%。保證金要用金融業者為發票人的本票或支票，跟投標書一起放進封存袋；沒得標當場領回。
得標後幾天要繳清？錢不夠怎麼辦？
司法院建議繳款期限定為 7 日，拍定後不得延展。這時法院還沒發權利移轉證書，銀行沒辦法設定抵押，只能用「法拍代墊」先撥款給法院，過戶後再轉房貸。以本頁算例來說，出價 520 萬、保證金 144 萬、代墊 70%，得標後 7 天內還要自己補 12 萬。逾期不繳，法院再拍賣的價差和費用由你負擔。
法拍屋第一拍、第二拍、第三拍差多少？
第一拍底價是法院鑑價核定的價格；流標後每次最多減 20%（強制執行法第 91、92 條）。第一拍 1,000 萬，第二拍最低 800 萬、第三拍最低 640 萬，也就是第一拍的 64%。法官不一定每次減滿 20%，第三拍再流標就進入 3 個月應買公告，不會再減價。
法拍屋要繳契稅嗎？
要，而且要自己報。契稅條例第 16 條規定，向法院標購的不動產，從法院發給權利移轉證明書之日起 30 日內申報，稅率 6%，稅基是房屋評定現值；拍定價低於評定現值時按拍定價計。逾期每 3 日加徵 1% 怠報金，最高 1 萬 5 千元。土地增值稅由原屋主負擔、法院從價款代扣。
法拍屋比市價便宜多少才值得買？
帳面折扣要扣掉契稅、代墊利息、搬遷補償與修繕才是真折扣。本頁算例出價是行情的 8%，算完總成本變成 91%。法拍沒有瑕疵擔保、多半不能進屋看，建議至少把總成本壓在行情 85% 以下，用工具的「出價上限」反推最高能出多少。