房價所得比 2026：全國 9.47 倍、六都排名，房貸負擔率怎麼看

「台北人要不吃不喝 15 年才買得起房」這句話，每季內政部公布新數字時都會被拿出來講一次。它背後的指標叫房價所得比，搭配的另一個指標是房貸負擔率。這兩個數字都很常被引用，卻很少人說清楚它們是怎麼算的、算的是誰的房子和誰的收入，以及跟你自己的處境差多少。這篇用內政部最新的 115 年第 1 季資料，把兩個指標拆開來看。

一、房價所得比是什麼？「不吃不喝 9.47 年」怎麼來的

內政部的定義只有一行：

房價所得比 ＝ 中位數住宅價格 ÷ 中位數家戶年可支配所得

意思是一間「中位數價格」的住宅，等於一個「中位數家庭」幾年的可支配所得。所以 9.47 倍可以白話翻成：一般家庭一整年的錢都不花，要存 9.47 年才買得起一間一般價位的房子。

兩個中位數各自的來源是：

• 房價：民國 101 年第 3 季起採用實價登錄的住宅成交價；更早以前用的是聯合徵信中心的房貸擔保品估價。
• 所得：以財政部綜所稅申報資料統計各縣市家戶的稅後中位數所得，再用主計總處按季公布的經常性薪資推估到最新一季，並用家庭收支調查的可支配所得調整。

兩個重點常被忽略：第一，分母是「家戶」所得，不是個人；第二，用的是中位數，代表的是一般成交物件，不是你看中的那一間。這兩點在第七節會再展開。

二、2026 最新數據：六都房價所得比與房貸負擔率排名

下表是內政部 115 年第 1 季的全國與六都數字，並列上一季（114 年第 4 季）與去年同季（114 年第 1 季）方便比較：

讀這張表有兩個方向。跟上一季比，六都全部上升，全國從 9.32 倍回到 9.47 倍，房貸負擔率增加 0.71 個百分點；跟去年同季比，六都全部下降，全國少了 0.77 倍。也就是說，從 2024 年開始的這一段回落，在 2026 年第 1 季出現了第一次反彈。

台中的房貸負擔率 49.67%，離 50% 的「過低」只差 0.33 個百分點。只要房價再漲一點或利率再升一點，六都就會有三個城市站上 50%。

三、24 年走勢：從 4 倍到 10 倍，2024 年見頂後回落

把內政部 2002 年以來的季資料攤開，全國與台北的走勢如下：

全國的比值從 2002 年底的 4.26 倍一路走到 113 年第 3 季的 10.82 倍，大約翻了 2.5 倍；之後連續 5 季下降到 114 年第 4 季的 9.32 倍，115 年第 1 季回升到 9.47 倍。台北在 2008 到 2014 年間漲得最急，從 8.79 倍跳到 15.73 倍；之後十年在 13.7 到 16.6 倍之間來回，2018、2019 年曾回落到 14 倍以下，113 年第 3 季創下 16.60 倍的最高點。

房貸負擔率的走勢方向相同。全國在 2002 年約 22%，113 年第 3 季到 46.80% 的最高點，115 年第 1 季是 41.46%。台北同一時間從 2003 年底的 29.73% 升到 71.82%，現在是 64.41%。

四、房貸負擔率：分級標準，以及它和房價所得比的關係

房貸負擔率的官方算法是：

房貸負擔率 ＝ 中位數房價的貸款月攤還額 ÷ 中位數家戶月可支配所得

其中月攤還額固定用「貸款 7 成、20 年本利均等攤還、五大銀行新承做購屋貸款利率」計算。內政部的統計報告用 30%、40%、50% 三條線替縣市分組，新聞稿則搭配下面四個用語：

我們用官方公式反推驗證：拿 115 年第 1 季全國 9.47 倍、利率 2.318%，代入「貸 7 成、20 年」的月付公式，算出來是 41.45%，跟官方公布的 41.46% 只差 0.01 個百分點；台北 14.72 倍算出 64.43%，官方是 64.41%。這代表房貸負擔率其實就是「房價所得比套上一個利率」，兩個指標不是兩件獨立的事。

這個關係可以整理成兩條好記的經驗法則（以目前約 2.3% 的利率計算）：

• 房價所得比每多 1 倍，房貸負擔率大約多 4.4 個百分點。 台北和全國差 5.25 倍，負擔率就差了 23 個百分點。
• 房貸利率每升一碼（0.25%），全國房貸負擔率大約增加 1 個百分點。 用同樣公式把利率換成 2.568%，全國會從 41.45% 變成 42.42%。

用這兩條法則拆解 115 年第 1 季負擔率增加的 0.71 個百分點：房價所得比上升 0.15 倍約貢獻 0.66 個百分點，利率從前一季約 2.31% 微升到 2.318% 只貢獻約 0.05 個百分點。這一季的回升幾乎都來自房價漲得比所得快。

五、官方 20 年、7 成 vs 你的真實房貸：月付占比差很多

官方口徑固定用 20 年、貸 7 成，是為了讓不同季、不同縣市可以比較。但現在多數首購族用的是 30 到 40 年、貸 8 成，甚至前 3 年 1.775% 的青安利率。同樣的房價所得比，換成實際貸款條件後，月付占所得的比例會差很多：

讓月付占比降最多的是年限。只把 20 年改成 30 年，全國就從 41.5% 降到約 30.7%；貸款成數從 7 成拉高到 8 成，月付反而會增加。

這張表是本站用同一套月付公式換算的。看起來拉長年限、用青安，台北的月付占比就從 64% 降到 41%，好像「買得起了」。但要記得三件事：年限拉長後總利息會多很多；青安第 4 年起補貼逐年退場，第 7 年回到約 2.275%，月付會往上走；貸 8 成代表槓桿更大，房價回檔時自備款縮水得更快。青安每年月付怎麼變，可以用新青安試算把 40 年的月付階梯畫出來。

月付之外，房價所得比也直接決定頭期款要存多久。照官方的 7 成計算，全國的頭期款是 2.84 年的家戶可支配所得，台北是 4.42 年；就算貸到 8 成，也要 1.89 年和 2.94 年，這還沒算仲介費、契稅、代書費和裝潢。

把頭期款、稅費、估價差和預備金一次算完，看你還差多少、要存幾年 →輸入房價與貸款成數，算出頭期款、估價差、仲介費、過戶稅費、裝潢與預備金總共要準備多少，存款要存幾年，以及用現有存款最多能買多少錢的房子。

六、用這兩個指標算你自己買不買得起

官方數字描述的是「中位數家庭買中位數房子」。要判斷自己的處境，把兩個中位數換成自己的數字就好：

1. 1算出家庭年可支配所得：每月實際入帳的薪水 ×12，加上年終與獎金，用稅後、扣掉勞健保之後的金額
2. 2把目標房屋總價除以年可支配所得，得到你自己的房價所得比，對照所在城市的中位數（例如台北 14.72 倍）
3. 3用你實際的貸款成數、年限與利率算出月付，月付占月收入最好抓在三分之一以內
4. 4另外準備頭期款以外的錢：仲介費、契稅與代書、裝潢，再留 6 個月房貸當預備金
5. 5如果比值或月付占比明顯偏高，把同一間房子的月租拿來比較，看住幾年買房才划算

舉例來說，雙薪家庭每月實拿合計 10 萬、年終共 2 個月，年可支配所得約 140 萬。看上新北 1,500 萬的房子，房價所得比是 10.7 倍，比新北中位數 12.63 倍低一些；但換成 8 成、40 年、一般房貸 2.5% 計算，月付約 4 萬，占每月實拿 10 萬的 40%，已經超過三分之一的安全線。這時候比起硬撐，先算算租屋的成本會更清楚。

同一間房子用租的要多少？用六都實價登錄行情算「住幾年買房才划算」→輸入房價、月租和打算住幾年，比較買房與租屋多年後的淨資產，算出買房第幾年開始領先、房價每年要漲多少才打平。內建六都實價登錄行情與青安 3.0 利率。

七、三個常見誤解

誤解一：「不吃不喝 N 年」說的是一個人的薪水。 分母是家戶可支配所得，很多家戶是雙薪。單身或單薪家庭的收入通常低於家戶中位數，實際要存的年數會比官方數字更長。

誤解二：比值下降，就是房價在跌。 房價所得比是兩個數字相除，所得成長也會讓比值下降。115 年第 1 季的反彈剛好是反例：中位數住宅總價一季漲了 1.68%，家戶可支配所得只成長 0.07%，比值就跟著上升。

誤解三：中位數房價等於同一間房子的價格。 中位數是當季所有成交物件排序後的中間值，會受成交結構影響。如果某一季小坪數或郊區物件成交比較多，中位數可能下降，但你看中的那間未必變便宜。要看特定社區的行情，還是得回到實價登錄逐筆比對。

結語：兩個數字要一起看，再換成自己的條件

房價所得比告訴你房子相對收入有多貴，房貸負擔率告訴你每個月會被房貸吃掉多少；而後者只是前者乘上當時的利率。官方數字的價值在於長期比較，2026 年全國 9.47 倍、41.46% 的負擔率，仍然是 20 多年來偏高的水準。真正要做決定時，請用自己的家庭所得、目標總價和實際貸款條件重算一次。

想再往下延伸，可以看負債比怎麼算了解銀行核貸時看的另一條線、房屋過戶費用拆解把房價以外的現金需求抓準，以及青安 3.0 完整攻略了解首購貸款的條件與陷阱。